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Mener une procédure de fin de bail (d'habitation ou bail commercial) pour loyers impayés


Très généralement, il est stipulé au sein d'un bail d'habitation ou un bail commercial une clause résolutoire qui indique, en cas d'impayés de loyers et après un commandement de payer resté infructueux, que le locataire pourra se voir expulser après une décision du juge.


Les fondements juridiques sont différents en fonction de la nature civile ou commerciale du bail :

  • La loi du 6 juillet 1989 pour le bail d'habitation (notamment l'article 7, l'article 24...) ;

  • Les articles L. 145-41 et suivants du Code de commerce pour le bail commercial.

Que le bail soit d'habitation ou commercial, le mécanisme juridique est similaire : il convient de faire délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.


Il s'agit d'un acte extrajudiciaire, c'est à dire un acte d'huissier de justice (ou commissaire de justice). La mise en œuvre de cette procédure ne peut s'effectuer par courrier recommandé avec accusé de réception.


Attention : en matière de bail d'habitation, des subtilités peuvent exister eu égard, notamment, à l'existence d'une caution, d'un époux cotitulaire du bail...


Par ailleurs, les actes de procédure doivent être dénoncés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions (CCAPEX).


Lorsque le commandement est délivré, le locataire dispose:

  • en matière de bail d'habitation, d'un délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement afin de régulariser ses impayés;

  • En matière de bail commercial, d'un délai de 1 mois à compter de la délivrance du commandement afin de régulariser ses impayés.

Une fois le délai légal passé pour régulariser les arriérés de loyer impayés, il conviendra de saisir le Juge des contentieux de la protection (pour le bail d'habitation) ou le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal judiciaire (pour le bail commercial) en référé ou au fond afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. La saisine en référé est bien entendu recommandée.


Ici, le juge va simplement constater que le locataire n'a pas régularisé ses impayés en temps utile de sorte que la clause résolutoire va trouver son plein effet et, en conséquence, va ordonner son expulsion.


Pour le bailleur, il est tout à fait possible de demander au juge le remboursement des loyers et de l'ensemble des frais relatifs à cette procédure.


Pour le locataire, il est tout à fait possible de solliciter des délais de paiement sur justificatifs.


Cas plus rare, qu'en est-il en l'absence de clause résolutoire, voir de bail entre les parties ?


Il conviendra d'engager la même procédure sur la base d'un bail verbal.


Contrairement à la procédure précédemment décrite, il sera impératif de saisir le juge au fond (et non en référé) afin qu'il ordonne la résolution du bail verbal conclu entre les parties.


Vous l'aurez compris, l'office du juge (c'est à dire son champ d'appréciation) est beaucoup plus large car il ne lui est pas demandé de s'arrêter à la simple interprétation stricte de la clause résolutoire.


Une fois la décision rendue et avant toute mise en œuvre d'une procédure d'expulsion, il est nécessaire de faire signifier la décision auprès de l'adversaire.


En cas de besoin, rapprochez-vous de votre avocat afin de mettre en œuvre ou faire face à la procédure de fin de bail.

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